賃貸の初期費用はいくら？相場と安くする7つの方法【宅建士が解説】

2026-04-202026-04-23

この記事でわかること

賃貸の初期費用の相場は家賃の4.5〜5ヶ月分
敷金・礼金・仲介手数料など各項目の内訳と注意点
初期費用を安くする7つの具体的な方法

賃貸物件を借りるとき、最初に驚くのが初期費用の高さです。

「家賃7万円の部屋なのに、契約時に35万円も請求された」——これは東京では珍しくない話です。

初期費用の内訳を正しく理解していれば、削れる項目と削れない項目がはっきりします。知っているかどうかで、数万円〜十数万円の差がつくことも。

この記事では、東京都内で賃貸管理の実務に携わる宅建士の筆者が、初期費用の相場・内訳・安くする方法を具体的な数字とともに解説します。

この記事を書いた人 宅地建物取引士。東京都内で賃貸管理に従事。年間数百件の契約・入退去に立ち会い、初期費用の内訳や交渉の現場を熟知しています。

賃貸の初期費用は家賃の4.5〜5ヶ月分が目安

結論から言うと、東京で賃貸物件を借りる場合の初期費用は家賃の4.5〜5ヶ月分が目安です。

「思ったより高い」と感じた方が多いのではないでしょうか。しかし、これが東京の現実です。地方だと3〜4ヶ月分で済むケースもありますが、東京は礼金や保証会社の利用が一般的なため、どうしても高くなります。

初期費用の内訳一覧【図解】

項目	目安金額	備考
敷金	家賃1ヶ月分	退去時に一部返還される
礼金	家賃1ヶ月分	返還されない。交渉で0にできる場合あり
仲介手数料	家賃0.5〜1ヶ月分+税	法律上の上限は1ヶ月分+税
前家賃	家賃1ヶ月分	入居月の翌月分を先払い
日割り家賃	入居日による	月途中の入居で日割り計算
火災保険料	1.5万〜2万円	2年契約が一般的。自分で選べば安くなる
保証会社利用料	家賃0.5〜1ヶ月分	連帯保証人の代わりに必須の物件が増加
鍵交換費用	1.5万〜2万円	防犯上、交換が推奨される

これらを合計すると、家賃の4.5〜5ヶ月分になります。

注意上の表は東京23区の一般的な相場です。物件やエリアによって敷金・礼金の有無、保証会社の利用料率は異なります。必ず契約前に見積書（初期費用明細）を確認しましょう。

東京の家賃別シミュレーション（5万/7万/10万）

項目	家賃5万円	家賃7万円	家賃10万円
敷金（1ヶ月）	5万円	7万円	10万円
礼金（1ヶ月）	5万円	7万円	10万円
仲介手数料（1ヶ月+税）	5.5万円	7.7万円	11万円
前家賃（1ヶ月）	5万円	7万円	10万円
日割り家賃（半月想定）	2.5万円	3.5万円	5万円
火災保険料	1.5万円	1.5万円	2万円
保証会社利用料（0.5ヶ月）	2.5万円	3.5万円	5万円
鍵交換費用	1.5万円	1.5万円	2万円
合計	約28.5万円	約38.7万円	約55万円
家賃の何ヶ月分か	約5.7ヶ月分	約5.5ヶ月分	約5.5ヶ月分

日割り家賃を含めると5ヶ月分を超えるケースがほとんどです。月初入居にすれば日割りが不要になるので、入居日の調整も検討しましょう。

初期費用の各項目を宅建士が解説

ここからは、初期費用の各項目について、管理会社の現場目線で詳しく解説します。「何にお金を払っているのか」を理解しておくと、交渉や節約がしやすくなります。

敷金 — 退去時に返ってくる？返ってこない？

敷金は、退去時の原状回復費用や家賃滞納に備えて大家さんに預けるお金です。

東京の相場：家賃1ヶ月分（物件によっては0〜2ヶ月）

よくある疑問が「敷金は返ってくるのか？」ですが、答えは「一部は返ってくる可能性が高い」です。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による経年劣化（壁紙の日焼け、家具の設置跡など）は借主の負担ではないとされています。

つまり、普通に生活していれば、敷金の一部〜全額が返還されるのが本来の姿です。

宅建士のワンポイント 入居時に室内の写真を撮っておきましょう。退去時のトラブル防止に最も有効な手段です。元からあったキズや汚れを記録しておくことで、不当な請求を防げます。

礼金 — 交渉で0にできるケース

礼金は、大家さんへの「お礼」として支払うお金です。敷金と違い、退去時に返還されません。

東京の相場：家賃1ヶ月分（物件によっては0〜2ヶ月）

礼金は法律上の義務ではなく、あくまで慣習です。近年は礼金ゼロの物件も増えています。

礼金を0に交渉しやすいケース

空室期間が長い物件（目安：2ヶ月以上）
閑散期（6〜8月）の募集物件
築年数が古い物件
複数の不動産会社で掲載されている物件

逆に、人気エリアの新築・築浅物件では礼金の交渉は難しいことが多いです。

仲介手数料 — 法律上の上限は1ヶ月

仲介手数料は、物件を紹介してくれた不動産会社に支払う手数料です。

法律上の上限：家賃1ヶ月分+消費税

宅地建物取引業法では、仲介手数料は貸主と借主の双方から合わせて「家賃1ヶ月分+税」が上限と定められています。

実はこの「1ヶ月分」は貸主・借主の双方合計です。借主から1ヶ月分を受け取るには、借主の承諾が必要とされます。しかし実務上は、重要事項説明時に承諾を得る形で1ヶ月分を請求するケースがほとんどです。

最近は、仲介手数料を半額（0.5ヶ月分）や無料にしている不動産会社も増えています。

関連記事 仲介手数料の仕組みについてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。 → 仲介手数料のからくりとは？宅建士が裏側を解説

前家賃・日割り家賃

前家賃は、入居月の翌月分の家賃を契約時に先払いするものです。

たとえば4月15日に入居する場合、以下のように請求されます。

日割り家賃：4月15日〜30日分（16日分）
前家賃：5月分（1ヶ月分まるごと）

つまり、月の途中で入居すると約1.5ヶ月分の家賃を初期費用として支払うことになります。

節約のコツ 月初（1日）入居にすれば、日割り家賃が発生しません。入居日を数日ずらすだけで数千円〜数万円の節約になります。大家さんや管理会社に入居日の相談をしてみましょう。

火災保険料 — 自分で選べば年4,000円台に

賃貸契約時に加入する火災保険（借家人賠償責任保険）は、ほぼ必須です。

不動産会社から提案される保険料：1.5万〜2万円（2年契約）

しかし、これは不動産会社が指定するプランの相場です。実は火災保険は自分で選ぶことが可能です。

ネットで契約できる賃貸向け火災保険なら、年額4,000〜6,000円（2年で8,000〜12,000円）程度のプランがあります。不動産会社指定のプランと比べて半額以下になることもあります。

自分で火災保険を選ぶ手順

不動産会社に「火災保険は自分で加入したい」と伝える
契約時に必要な補償内容（借家人賠償責任の金額など）を確認する
ネットで見積もりを取り、条件を満たすプランに加入する
保険証券のコピーを不動産会社に提出する

注意点 大家さんや管理会社によっては、指定の保険会社以外を認めないケースもあります。事前に確認しましょう。ただし、法的には借主が自分で選ぶ権利があります。

保証会社利用料

保証会社は、連帯保証人の代わりに家賃の支払いを保証するサービスです。

東京の相場：初回保証料として家賃の0.5〜1ヶ月分

2020年の民法改正以降、連帯保証人だけでは不十分として保証会社の利用を必須とする物件が急増しました。東京では、現在ほとんどの物件で保証会社への加入が求められます。

保証料は物件や保証会社によって異なりますが、初回0.5ヶ月分＋年間更新料1万円というパターンが多いです。

保証会社は借主が選べないケースがほとんどです。管理会社や大家さんが指定する保証会社を利用することになります。

鍵交換費用

前の入居者が合鍵を持っている可能性があるため、入居時に鍵を交換するのが一般的です。

東京の相場：1.5万〜2万円（ディンプルキーの場合は2万〜3万円）

鍵交換は法的な義務ではありませんが、防犯上の観点から交換を強くおすすめします。

国土交通省のガイドラインでは、鍵交換費用は「貸主の負担が妥当」とされていますが、実務上は借主負担となるケースが多いのが現状です。

初期費用を安くする7つの方法【宅建士直伝】

初期費用の内訳がわかったところで、具体的に安くする方法を紹介します。すべてを実践する必要はありませんが、組み合わせることで10万円以上の節約も可能です。

1. 敷金礼金ゼロ物件を探す（メリット・デメリット）

敷金・礼金がゼロの物件なら、初期費用を家賃2ヶ月分近く削減できます。

	メリット	デメリット
敷金ゼロ	初期費用が安い	退去時にクリーニング代が全額実費請求されることが多い
礼金ゼロ	初期費用が安い	家賃が相場より高めに設定されている場合がある
両方ゼロ	大幅に初期費用を抑えられる	「短期解約違約金」が設定されていることがある

敷金ゼロの物件は、退去時にクリーニング代（3〜5万円程度）を別途請求されるケースが多いため、トータルコストで比較することが大切です。

礼金ゼロの物件は、家賃が相場より数千円高く設定されている場合があります。2年以上住むなら、礼金を払って家賃が安い物件の方が得になることもあるので、必ず計算して比較しましょう。

2. 仲介手数料が安い不動産会社を使う

仲介手数料が半額（0.5ヶ月分+税）や無料の不動産会社を利用するだけで、家賃7万円の物件なら最大7.7万円の節約になります。

最近は大手の賃貸サイトでも、仲介手数料が安い物件を絞り込めるようになっています。

関連記事 仲介手数料が安い不動産会社・賃貸サイトの比較は、こちらの記事にまとめています。 → 賃貸サイトおすすめ比較【2026年版】宅建士が厳選

3. フリーレント物件を狙う

フリーレントとは、入居後の一定期間（通常0.5〜2ヶ月）の家賃が無料になる契約です。

家賃7万円の物件でフリーレント1ヶ月がつけば、実質7万円の値引きと同じ効果があります。

フリーレントは大家さんにとっても「礼金をゼロにするより家賃を下げるより抵抗が少ない」ため、交渉で引き出しやすい条件です。

フリーレントの注意点

「1年以内に解約した場合はフリーレント分を返還」という短期解約違約金が設定されていることがある
長く住むなら問題ないが、転勤の可能性がある人は契約書をよく確認すること

4. 閑散期（6〜8月）に引越す

不動産業界には明確な繁忙期と閑散期があります。

時期	需要	初期費用への影響
1〜3月	繁忙期（最も高い）	値引き交渉が通りにくい
4〜5月	やや落ち着く	売れ残り物件は交渉の余地あり
6〜8月	閑散期（最も安い）	礼金カット・フリーレントが出やすい
9〜10月	第二の繁忙期	転勤需要で競争が増える
11〜12月	閑散期	条件交渉がしやすい

閑散期は空室を埋めたい大家さんが多いため、礼金ゼロ・フリーレント・仲介手数料値引きなどの好条件が引き出しやすくなります。

引越し時期を選べるなら、6〜8月がベストです。

5. 火災保険は自分で選ぶ

前述のとおり、火災保険を自分で選ぶだけで年間1万円前後の節約になります。

不動産会社から提示されたプラン：2年で約2万円自分で選んだネット保険：2年で約1万円

差額：約1万円

金額としては大きくありませんが、2年ごとの更新で毎回節約できるため、長く住むほど効果が積み重なります。

6. 初期費用の分割払いサービスを使う ※

初期費用をまとまって用意するのが難しい場合、初期費用の分割払いサービスを利用する方法があります。

最近は、クレジットカード決済に対応した不動産会社や、初期費用を分割・後払いにできるサービスが増えています。

分割払いサービスの特徴

初期費用を6回〜24回に分割できる
手数料は年利10〜15%程度（サービスによる）
審査あり（クレジットカードの審査と同程度）

初期費用のまとまった支払いが厳しい方へ 初期費用の分割払いサービスを使えば、月々の負担を抑えながら希望の物件に入居できます。無理のない範囲で計画的に利用しましょう。 [初期費用の分割払いサービスを詳しく見る（PR）]

注意分割払いには手数料がかかります。手数料を含めた総支払額を必ず確認し、無理のない返済計画を立てましょう。

7. 交渉のコツとタイミング

初期費用の交渉で最も大事なのはタイミングです。

交渉が成功しやすいタイミング

申し込み前に交渉する（契約後では遅い）
閑散期（6〜8月）に交渉する
空室期間が長い物件を狙う
即決の意思を見せる（「この条件ならすぐ申し込みます」）

交渉しやすい項目・しにくい項目

項目	交渉のしやすさ	コメント
礼金	★★★★☆	最も交渉が通りやすい項目
フリーレント	★★★★☆	大家さんが応じやすい条件
仲介手数料	★★★☆☆	不動産会社の収益に直結するため、やや交渉しにくい
敷金	★★☆☆☆	大家さんの預かり金なので交渉しにくい
保証会社利用料	★☆☆☆☆	保証会社が設定するため交渉不可
鍵交換費用	★☆☆☆☆	実費のため交渉しにくい

宅建士のアドバイス 交渉のポイントは「下手に出つつ、具体的な金額を提示する」こと。「礼金を半額にしてもらえたら、今週中に申し込みます」のように、大家さんにとってのメリットも伝えると成功率が上がります。

初期費用が払えない場合の対処法

「初期費用が高すぎて引越しできない」という方に向けて、現実的な対処法を紹介します。

分割払い対応の物件・サービス

前述の分割払いサービス以外にも、以下のような選択肢があります。

1. クレジットカード決済OKの物件

大手の賃貸サイトでは、クレジットカード決済に対応した物件を絞り込めるようになっています。カードのポイントも貯まるため、一石二鳥です。

2. 初期費用が安い物件を専門に扱う不動産会社

「敷金礼金ゼロ」「フリーレント」「仲介手数料無料」を組み合わせた物件を専門に扱う不動産会社もあります。

3. 初期費用の分割・後払いサービス

最近は「smooth（スムーズ）」などの初期費用分割サービスが注目されています。6回払いなら手数料無料のプランもあります。

まとまった初期費用が用意できない方へ 初期費用の分割払いを使えば、手元資金が少なくても引越しが可能です。まずは利用条件を確認してみましょう。 [初期費用の分割払いサービスを詳しく見る（PR）]

初期費用が安い物件を探すなら、賃貸サイト選びも重要です。 → 賃貸サイトおすすめ比較【2026年版】宅建士が厳選

自治体の住居確保給付金

収入が減少して住居を失うおそれがある方は、自治体の住居確保給付金を利用できる可能性があります。

住居確保給付金の概要

支給額：地域ごとに定められた上限額（東京23区の単身世帯で月額53,700円が上限目安）
支給期間：原則3ヶ月（最長9ヶ月まで延長可能）
対象者：離職・廃業後2年以内、または収入が減少した方で一定の要件を満たす方
申請先：お住まいの市区町村の福祉担当窓口

注意住居確保給付金は「家賃の補助」であり、敷金・礼金などの初期費用そのものを補助する制度ではありません。ただし、生活困窮者自立支援制度の窓口では、初期費用の貸付制度（住宅入居費）を案内してもらえる場合もあります。まずは窓口で相談してみましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 賃貸の初期費用はいつ払う？

A. 契約日（入居審査通過後）に一括で支払うのが一般的です。 物件によっては入居日の1〜2週間前までに振込を求められます。契約前に支払期日と支払方法を確認しておきましょう。

Q. 初期費用の値引き交渉はマナー違反？

A. まったくマナー違反ではありません。 不動産業界では初期費用の交渉は日常的に行われています。ただし、無理な値引き要求は印象を悪くするので、相場を理解したうえで常識的な範囲で交渉しましょう。

Q. 敷金礼金ゼロの物件は怪しい？

A. 怪しいわけではありませんが、注意点はあります。 敷金ゼロの場合は退去時のクリーニング代が実費請求になることが多く、礼金ゼロの場合は家賃が相場より高めに設定されていることがあります。トータルコストで比較することが大切です。

Q. 保証会社への加入は必須？

A. 物件の募集条件によります。 東京では8割以上の物件で保証会社の加入が必須条件になっています。保証会社を使わずに連帯保証人だけで契約できる物件は少数派です。

Q. 初期費用をクレジットカードで払える？

A. 対応している不動産会社が増えています。 大手の賃貸仲介チェーンやネット系の不動産会社では、クレジットカード決済に対応しているところが多いです。カード払いにすれば、実質的に1〜2ヶ月の支払い猶予が得られ、ポイントも貯まります。

まとめ：初期費用は「知っているだけ」で安くなる

賃貸の初期費用は家賃の4.5〜5ヶ月分が相場ですが、工夫次第で大幅に削減可能です。

初期費用を安くするポイントまとめ

方法	節約効果の目安
敷金礼金ゼロ物件を選ぶ	家賃2ヶ月分（最大）
仲介手数料が安い会社を使う	家賃0.5〜1ヶ月分
フリーレント物件を狙う	家賃0.5〜2ヶ月分
閑散期に引越す	交渉で家賃0.5〜1ヶ月分
火災保険を自分で選ぶ	約1万円
分割払いサービスを利用	支出の平準化
交渉する	礼金0.5〜1ヶ月分

まずは初期費用の内訳を理解し、削れる項目を把握することから始めましょう。特に仲介手数料と礼金は、物件選びや不動産会社選びで大きく変わります。

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